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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 作者專欄(二) > 劉進福

產權整合土地開發(一)

文 / 劉進福
【台灣法律網】


例:A地登記為甲、 乙、丙三人共有,其中甲於民國42年間已死亡,丙於民國七十五年間逝世。再查證甲之第一順位繼承人丁、戊二人於民國八十年間相繼死亡,丁之第一順位繼承人共有六人,其中一繼承人已,於民國九十年間死亡,遺有配偶及三位子女,其中有一位未成年之子女庚。戊之第一順位繼承人共有十人,其中一位繼承人辛,雖未經法院宣告禁治產,但無法有辨視能力。建商B公司有意購買A地,希望於三個月內取得完整產權以利開發?

分析:

一、 本件土地之產權整合,涉及到全體共有土地之共有人出售之意願。此之全體共有人非單指甲、乙、丙,而係甲之繼承人及丙之繼承人共25位共有人之意願。縱然全體共有人均同意出售,另涉及到隔代繼承及處分未成年人之不動產。此外,戊之第一順位繼承人中,有一位繼承人,雖非經法院宣告為禁治產人,但已失去辨視能力。在辦理產權登記,將因戶政機關拒絕核發印鑑證明書而證件不齊全。

二、 由於本件共有人之意願均有意出售,所以就共有人個別持分,可知乙有三分之一,丁之繼承人各為三十六分之一,戊之繼承人各為六十分之一。己之繼承人各為一百四十四分之一。基於民法第七百五十九條規定,因繼承,於登記前已取得不動產物權者,非經登記不得處分其物權。故甲、丙各持分三分之一,應先辦理繼承登記,A地經各共有人辦理繼承登記後,得知現共有人有二十餘人,且持分均有所差異。

三、 基於未成年子女,因繼承取得之財產,為特有財產;其特有財產由父母共同管理。非為未成年子女之利益,不得處分之(民法第1087條、第1088條參照)。是故處分庚之特有財產應為其利益。且經親屬會議同意。另外,戊之繼承人辛,因尚非受禁治產宣告,故無法適用禁治產人應置監護人,監護人為受監護人之法定代理人,及準用未成年人監護之規定(民法第1110條、第1113條、第1098條規定)。惟辛在A地所取得之持分為六十分之一,就A地共有人而言,共有持分合計六十分之五十九同意出售,且共有人合計有24位同意出售。雖民法第八一九條第二項規定,共有物之處分,應得共有人全體之同意。但土地法第三十四條之一,第一項規定,共有土地處分,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。是故,A地之共有人同意出售之人數超過全體共有人之二分之一。且同意出售之共有人,其同意出售之持分合計超過二分之一。或是,同意出售之土地持分合計超過三分之二。即可就A地所有權全部與建商B公司訂立買賣契約,連同不同意出售之部分土地一併過戶給B公司。此時,B公司取得之A地產權乃是所有權全部,非僅是同意出售持分土地之共有人之持! 分。是故就本件A地而言,B公司並非取得六十分之五十九持分土地,而是取得A地之所有權全部。得以整地開發。

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作者簡介
作者:劉進福
E-mail:dio0913@gmail.com
現職:
千代田開發有限公司
東吳地政士事務所
地址:高雄市鼓山區明華路317號15樓之1
TEL:07-5534578 fax:07-5526045
學歷:
東吳大學法律系
中山大學學士級會計系學分班
高雄大學法律研究所碩士學分班進修

 

 

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