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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 作者專欄(二) > 蔡茂祥

公寓大廈規範制度的建立是建築物管理的基礎

文 / 蔡茂祥
【台灣法律網】


        邇來公寓大廈管理委員會委員(主任委員)涉嫌侵占管理基金及其他貪污舞弊案件日益頻繁,而公寓大廈的住戶對於公寓大廈規範制度的建立常識貧乏,促成宵小之徒有機可趁!後之視今,亦猶今之視昔。吾鑑於處理各公寓大廈管理委員會與住戶間相關問題之經驗,了解公寓大廈住戶公約及有關規範制度訂定之重要性,乃撰公寓大廈規範制度的建立是建築物管理的基礎一文,與讀者分享經驗,俾能預防勝於治療,有利疏解法院有關公寓大廈管理訴訟案源。

    查現代社會因都市化之結果,公寓大廈勃興,動輒數百戶區分所有之公寓大廈屢見不鮮,公寓大廈管理之良窳,嚴重關係區分所有人居住之品質,其影響層面不可謂不大,住在同一屋簷下之公寓大廈住戶,由於居家的緊密結合,彼此唇齒相依、休戚與共,若一有脫序行為發生,輕者造成生活不便,重者影響居家安全,甚至釀成人員傷亡,因此需要建立一套完整規範制度,以維護彼此間之生活秩序。

        所謂住戶公約(亦稱住戶規約)即是:「公寓大廈區分所有權人為增進共同利益,確保良好生活環境,經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。」(公寓大廈管理條例(下稱本條例)第3條第12款規定)性質上,係數個區分所有權人為一致的目的而作成之合同行為,依私法自治及契約自由原則,其內容得由區分所有權人透過集會自行訂定,但不得違反強制、禁止規定,亦不得違背公序良俗及排除或變更區分所有權之本質。為落實公寓大廈自律管理精神,本條例第23條亦規定:「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係,除法令另有規定外,得以規約定之。」

        而管理委員會之定義,按本條例第3條第9款之規定,「指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作,由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。」可知管理委員會是屬執行單位,應依規約執行行政。而管理委員會之職責除依本條例第36條明文之職務外,管理委員會或管理負責人之法定職權散見在公寓大廈管理條例各條條文。(請參照內政部營建署公寓大廈管理Q&A彙編Q43);至於管理負責人之定義,依同條第10款之規定「指未成立管理委員會,由區分所有權人推選住戶一人或依第二十八條第三項、第二十九條第六項規定為負責管理公寓大廈事務者。」其設置目的係在代替管理委員會而為全體住戶共同事項之處理。

        中國有句古話『無規矩,不成方圓』,意謂方和圓比較簡單,有規和矩加上用心就可以做到。但是、想要永續經營一個社區,會因社區之住戶來自四面八方百樣人,其管理難度就很大,極需要我們將規矩建立的更細化、更完善、更實在,以避免弊端發生之虞。

        所謂:『有原則不亂,有計劃不忙。』職責、流程、標準都是原則問題,而事項是用來做計畫的。職責來分配:通過職責,我們知道哪些事是可以做的,哪些是不可以做的,哪些是必須配合其他單位完成的,清清楚楚,明明白白;事項來計畫:公寓大廈每天做的事很多,但不一定記得起來,最好的方法是將工作列出來,分出主要的和次要的,有利我們制定工作計畫,一件一件去完成;流程來監控:做一項工作,總有先做什麼,後做什麼的順序,這就是流程。沒有流程很難判斷先後順序,社區這麼多人,很容易出亂子,居家品質也沒法保障;標準來檢查:工作做得好不好,符不符合要求,用什麼來衡量判斷?標準!沒有標準,結果就會五花八門,不統一;沒有標準,我們會很迷惘,因為不知道做到什麼程度才能得到政府和住戶的認可。因此標準的建立尤其重要,標準要細化到每件事,每個動作。

        至於公寓大廈實務上常見發生弊端案件有委員(主任委員或財務委員或總幹事)侵占社區公共基金捲款而逃案例(註一)。有委員虛報價錢(或物品數量)詐領公共基金案例(惟查社區廠商一般習慣請款程序如下所載:「一、廠商請款須要附上工程實際照片佐證(例如:1.清洗水塔須要附上清潔前(後)照片。2.化糞池抽水肥附上抽前(後見底)照片)3.廢棄物清運現場車輛照片。二、廠商收據是否合法(統一發票或蓋有免用統一發票收據(印有廠商統一編號專用章)或機關團體合法制式收據。三、廠商營業執照是否符合國家規定。四、管理委員會同意採購廠商比價資料。」。)。有委員自簽領據詐領公共基金案例(例如一、主任委員請款公關費。二、委員自簽領據請款)…等等不勝枚舉。然上開不法行為當在發生前是有脈絡可循的,簡單試可查驗管理委員會是否依據社區住戶公約及有關規範制度行政,如果不是或自行訂定有關規範(常見者為與前屆管理委員會規範異樣,且未向區分所有權人說明原由),或者委員本身在社區就有違法行為(例如違章建築物當事人)。前揭事情一般生活中皆很容易察覺之,社區住戶就要注意管理委員會之執行舉動,當能避免憾事發生之虞!社區應避免有可疑之人當選委員,自然而然可隔絕社區弊端發生,以障社區權益。

        為避免不必要之弊端發生,揆諸上開所述、更彰顯公寓大廈住戶公約及有關規範制度訂定之重要性。對於如何訂定適合社區所要規範制度實乃一門很深的學問。吾建議管理委員會可從內政部營建署、社團及各書局所編輯有關公寓大廈書籍資訊(註二)中擇取所需資料,擬具草約後,再提案陳請區分所有權人會議公決之。期使公寓大廈管理委員會依法行政,為社區居民服務,建立和諧安逸家園。


【註解】
註一:刑事侵占確定判決案例
1、 臺灣高等法院95年度上訴字第124號。
2、 臺灣高等法院臺中分院93年度上易字第843號。
3、 臺灣高等法院臺南分院92年度上易字第590號。
註二:有關公寓大廈參考書籍資料
1、桃園縣龜山鄉住戶管理促進會編輯有關公寓大廈相關資料。
2、崔媽媽基金會編輯有關公寓大廈相關資料。
3、各書局所編輯有關公寓大廈相關書籍。
4、內政部營建署所編輯有關公寓大廈相關書籍。

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作者簡介
作者:蔡茂祥
學歷:世新大學法律研究所碩士畢業
現職:龍華科技大學講師
證照:
公平交易法研習班第30期結業(30049)
政府採購法研習訓練班第30期結業(9130158)
經歷:
龍華科技大學校務委員(104.105)
龍華科技大學校友會理事(3.4.5)秘書長(6)監事(7)
桃園縣龜山鄉住戶管理促進會理事(4.5.7)資訊組長(6.8)
美麗森林公寓大廈管理委員會主任委員(93.94) 監察委員(95)
四季水花園公寓大廈管理委員會主任委員(96)
新北市公寓大廈管理委員會交流協會講師

 

 

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