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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 作者專欄(二) > 方承志

頂樓違建在房屋重建之權利

文 / 方承志
【台灣法律網】


地上房屋所有權如果屬於違建房屋,理論上僅認定為┌權利┘而非所有權,因為所有權依據民法物權篇的規定理論解釋,不動產產物權必須屬於可登記及具有排他性之物權,動產物權則必須屬於推定合法及可以即時移轉供占有標的標的物。違建房屋本身並無土地所有權之基礎,所以在法律上並不能主張土地所有權的權利。現行土地法對於房屋所有權人之土地持份,一般均以平均共同共有為登記原則,只有在某定情形下,例如:在公同共有中區分出分別共有之部分,將畸零地作為房屋起建建蔽率或容積率之約定時,僅名義上計算在一起,就成了房屋起建土(建)地規定基本條件中之分別共有,才不必以所有人平均持份登記。現行土地法及建築法對於建戶土地如何登記之方法,則均以行政命令規定之。所以頂樓之違建戶在權利登記之可能性下,如果被加上土地所有權的皇冠,那麼法律關係就會更加複雜化了。其中對於頂樓違建處理的一種做法就是,依據頂樓之基(土)地所權持份再度稀釋而與頂樓共同或部份所有,此時地政機關對於這樣的買賣契約約定,地政機關因為涉及能否准許違建戶主張牴觸大樓住戶應有的法律上所有權權利問題,顯然在無住戶三分之二以上抵制,進而喪失其原頂樓住戶在實務動產移轉,需具即時性移轉及占有之功能之情況下,除非以不動產論斷,否則仍然是有爭議的。

如果頂樓住戶以契約取得頂樓所有權持份,欲加以分割登記到頂樓違建物上,當然會因為不符合建築法的規定而無法辦理登記。可是,因為頂樓與頂樓違建所有人(權)同一的情形下,或因為買賣契約約定頂樓所有人,必須移轉相當不動產持份予頂樓違建戶的情況下,就產生這樣的契約有沒有不動產物權效力的問題。畢竟,不動產是以登記對抗主義為主,可是,在法律上土地登記並非不可能因而改變,只是會使法律關係因不同狀況而更加複雜化而已。所以頂樓違建如果僅僅是權利,自然不能主張所有權權能而僅能為債之買賣標的。可是,如果頂樓違建是擁有所有權主張的權利,那就不一樣了。因為在房屋重新起建採用的模式不同的情況下,頂樓違建也會因為原始權利的內容在主張的權利上,與建商商談合建的談條件也是不同的。因為,以全部住戶(不包括違建戶)自行為原始起建戶者,則違建戶不得享受超越土地所有權持份以外之其他權利,亦即違建戶如果沒有所有權,就不能主張依據土地所有權持份比例的權利。可是如果房屋重建是與建商合建,在法律上當然頂樓違建戶,就可以權利(動產)現時狀態,或以契約取得不動產持份之比例,而與建商談論合建條件。在這二種情形下以不同資費方式,因重建而重新分得新不動產所有權權利,在全體住戶與建商之斡旋之間當然是有所不同的。

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